บทสรุปย่อ (Quick Summary)
ศาลฎีกาชี้ชัด: หากเงื่อนไขในสัญญาที่กำหนดไว้เป็นเรื่องที่ไม่อาจเกิดขึ้นได้จริงตามกฎหมาย (พ้นวิสัย) ข้อตกลงนั้นถือเป็น โมฆะ ผู้ซื้อจะอ้างสิทธิค่าปรับเพื่อฮุบที่ดินฟรีไม่ได้ แต่ทั้งคู่ยังต้องชำระหนี้ต่างตอบแทนกันตามปกติ
ข้อเท็จจริงโดยย่อ
โจทก์ขายที่ดินให้จำเลย โดยมีเงื่อนไข “สุดโหด” ว่า โจทก์ต้องเอาใบอนุญาตสร้างสถานีขนส่ง (บขส.) และใบอนุญาตทำถนนเชื่อมทางหลวงมามอบให้ตามกำหนด หากทำไม่ได้ โจทก์ต้องยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยฟรีๆ (เป็นเบี้ยปรับ) โดยจำเลยไม่ต้องจ่ายเงินส่วนที่เหลือ
ประเด็นที่ศาลวินิจฉัย
เงื่อนไข “ถ้าทำใบอนุญาตไม่ได้ ต้องยกที่ดินให้ฟรี” บังคับใช้ได้ไหม?
ศาลชี้: การขอใบอนุญาต บขส. ในลักษณะที่ระบุในสัญญานั้น ตามกฎหมายทำไม่ได้จริง (พ้นวิสัย) ข้อตกลงนี้จึงเป็น โมฆะ บังคับปรับไม่ได้
เรื่องใบอนุญาตเชื่อมถนน ใครผิด?
ศาลชี้: การจะขอใบอนุญาตถนนได้ ต้องสร้างสถานีรถให้เสร็จก่อน แต่จำเลยยังไม่สร้าง โจทก์จึงไปขอมาให้ไม่ได้ กรณีนี้โจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ
จำเลยต้องจ่ายเงินที่เหลือหรือไม่?
ศาลชี้: ต้องจ่าย เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่โจทก์ก็ต้องโอนที่ดินให้ครบด้วยเช่นกัน
ความเห็นของศาลและการตีความ
ข้อกำหนดเบี้ยปรับที่ระบุให้ยกที่ดินให้ฟรีนั้น มีวัตถุประสงค์ที่เป็นการ “พ้นวิสัย” (เป็นไปไม่ได้) จึงไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยไม่ยอมจ่ายเงินค่าที่ดินโดยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญานั้นฟังไม่ขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อที่ดินยังโอนไม่ครบ จำเลยจึงยังไม่ถือว่า “ผิดนัด” และไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยจนกว่าจะมีการโอนที่ดินให้เรียบร้อย
คำแนะนำจากทนายเอ๊กซ์ (Legal Tip)
“การเขียนเงื่อนไขค่าปรับในสัญญาต้องระวังให้ดีครับ ถ้าเขียนในสิ่งที่กฎหมายทำไม่ได้ หรือเป็นเรื่องที่ควบคุมไม่ได้เกินจริง ศาลอาจมองว่าเป็น ‘พ้นวิสัย’ และกลายเป็นโมฆะทันที สุดท้ายจากที่จะได้ค่าปรับฟรีๆ อาจกลายเป็นเสียเวลาสู้คดีหลายปีเหมือนเคสนี้ครับ”