บทสรุปย่อ (Quick Summary)
ศาลฎีกาตัดสิน: ถ้าตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยรอออกเอกสาร น.ส.3 แต่พอออกจริงกลับติดเงื่อนไข “ห้ามโอนภายใน 10 ปี” ตามกฎหมาย ถือว่าการชำระหนี้พ้นวิสัย ผู้ขายหลุดพ้นจากหน้าที่ต้องโอนทันที และไม่ต้องรอจนครบ 10 ปีด้วย
ข้อเท็จจริงโดยย่อ
โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกัน โดยตกลงเงื่อนไขว่า “จะไปโอนที่ดินกันเมื่อจำเลยออก น.ส.3 เสร็จ” ต่อมาจำเลยไปดำเนินการออก น.ส.3 ได้สำเร็จจริง แต่ในเอกสารนั้นกลับมีเงื่อนไขตามกฎหมายระบุว่า “ห้ามโอนภายใน 10 ปี” ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ให้โจทก์ได้ตามสัญญา โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับให้โอน
ประเด็นที่ศาลวินิจฉัย
เมื่อที่ดินติดเงื่อนไขห้ามโอนตามกฎหมาย จำเลยยังต้องโอนที่ดินให้โจทก์หรือไม่?
ศาลชี้: เมื่อกฎหมายสั่งห้ามโอนในช่วงเวลานั้น การโอนจึงกลายเป็น “พ้นวิสัย” (ทำไม่ได้) ตาม ป.พ.พ. มาตรา 219 วรรคหนึ่ง
ความเห็นของศาลและการตีความ: “ไม่ได้เขียนว่าต้องรอ ก็ไม่ต้องรอ”
ศาลมองว่าพฤติการณ์ที่ “ห้ามโอน” นี้เกิดขึ้นหลังจากทำสัญญาและไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง เมื่อในสัญญาระบุแค่ว่าโอนเมื่อออก น.ส.3 เสร็จ (ซึ่งโอนไม่ได้จริง) และ ไม่ได้ระบุว่าหากติดเงื่อนไขห้ามโอนให้รอจนครบกำหนด 10 ปีแล้วค่อยมาโอน ดังนั้น จำเลยจึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ไม่ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์อีกต่อไป
คำแนะนำจากทนายเอ๊กซ์ (Legal Tip)
“เรื่องนี้สำคัญมากครับสำหรับการซื้อที่ดินมือเปล่าหรือที่ดินรอออกสิทธิ! ถ้าคุณเป็นคนซื้อ แล้วกลัวเจอเหตุการณ์แบบนี้ ในสัญญาต้องระบุ ‘ข้อความคุ้มครอง’ ไว้ด้วยว่า หากมีเงื่อนไขห้ามโอนตามกฎหมาย ให้ผู้ขายยินยอมรอจนกว่าจะพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วค่อยมาจดทะเบียน หากไม่มีข้อความนี้เขียนไว้ คุณอาจเสียสิทธิในการได้ที่ดินไปฟรีๆ เหมือนเคสนี้ครับ”