บทสรุปย่อ (Quick Summary)
ศาลฎีกาตัดสิน: ขายที่ดินที่มีห้องแถวตั้งอยู่ แม้ในสัญญาช่วงท้ายจะเขียนแค่คำว่า “ขายที่ดิน” โดยไม่ได้ระบุว่า “พร้อมห้องแถว” ก็ถือว่ากรรมสิทธิ์ห้องแถวโอนไปด้วยในฐานะ ส่วนควบ ผู้ขายจะมาอ้างภายหลังว่าขายแค่ที่ดินไม่ได้
ข้อเท็จจริงโดยย่อ: ข้ออ้างของผู้ขาย “ผมขายแค่ดิน ไม่ได้ขายตึก”
โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินผืนหนึ่งให้จำเลย โดยในสัญญาตอนต้นระบุรายละเอียดที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แต่ในเนื้อหาช่วงที่ตกลงซื้อขายกัน กลับเขียนสั้นๆ แค่ว่า “ตกลงขายที่ดิน” ไม่ได้ระบุสร้อยต่อท้ายว่า “พร้อมสิ่งปลูกสร้าง”
ภายหลังโจทก์หัวหมอ จะขอเอาห้องแถวคืน โดยอ้างว่าเจตนาขายแค่ที่ดินเปล่าๆ ไม่ได้รวมห้องแถวไปด้วย จึงเกิดเป็นคดีความขึ้น
ประเด็นที่ศาลวินิจฉัย
การขายที่ดินโดยไม่ระบุเรื่องบ้าน/ห้องแถว ถือว่าขายห้องแถวด้วยหรือไม่?
ศาลชี้: ห้องแถวที่ปลูกอยู่บนดินถือเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดิน (ตามกฎหมายแพ่ง) เมื่อขายที่ดินและไม่ได้มีข้อตกลงพิเศษแยกไว้ชัดเจนว่า “ไม่รวมห้องแถว” กรรมสิทธิ์ในห้องแถวย่อมโอนไปยังผู้ซื้อพร้อมกับที่ดินทันที
ผู้ขายจะนำสืบพยานบุคคลว่า “ไม่ได้ตั้งใจขายห้องแถว” ได้หรือไม่?
ศาลชี้: ไม่ได้! เพราะสัญญาเขียนไว้ชัดเจนแล้ว การนำพยานบุคคลมาสืบเพื่อเปลี่ยนแปลงข้อความในเอกสารสัญญา เป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94
ความเห็นของศาลและการตีความ: “ส่วนควบย่อมระงับไปตามทรัพย์ประธาน”
ในทางกฎหมาย ที่ดินคือทรัพย์ประธาน ส่วนอาคารหรือห้องแถวที่ปลูกติดตรึงตราถาวรคือส่วนควบ หากในสัญญาไม่มีการ “ยกเว้น” ไว้ชัดเจนว่าไม่ขายส่วนควบ ก็ต้องถือว่าขายรวมกันไปทั้งหมด โจทก์จะมาอ้างเจตนาที่ไม่ได้เขียนลงในกระดาษไม่ได้
คำแนะนำจากทนายเอ๊กซ์ (Legal Tip)
“เรื่องนี้เตือนใจคนขายที่ดินได้ดีมากครับ! ‘ส่วนควบ’ คือตัวแปรสำคัญ ถ้าคุณต้องการขายที่ดินแต่จะรื้อบ้านออก หรือจะขายแค่ดินเปล่า ในสัญญาต้องระบุให้ชัดเจนว่า ‘ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง’ หรือ ‘ผู้ขายจะทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกภายในกี่วัน’ หากคุณนิ่งเฉยหรือไม่ระบุไว้ ผู้ซื้อเขามีสิทธิยึดถือเอาอาคารนั้นเป็นของเขาได้ตามกฎหมายทันที อย่าประมาทกับคำว่าส่วนควบเชียวนะครับ”